東京都内で不動産の売却をお考えの方に、査定から売却成立までの流れをご紹介します。
不動産の売却というのは、人生の中でもそう何度も経験することではないため、どういった流れになるのかわからず不安に思うことが多いです。
ぜひご参考にしてみてください！
査定とは、不動産の所有者から依頼された不動産会社が、その不動産の価値を調べて値段を付けることを言います。
デパートなどで購入できる品物や車と違って、不動産には「定価」というものがありません。
しかし売買をするときには、目安となる金額を決めておく必要があります。
売却するときにはその査定金額を目安に、時間をかけてでももっと高く売りたいとか、多少安くても早く売りたいとか考えるのです。
査定は「簡易査定」と「訪問査定」の大きくふたつに別れます。
それぞれの査定の特徴をご紹介しましょう！
実際に現地や物件を見ることなく、資料だけで査定を行うことを「簡易査定」と言います。
簡易査定はデスク上で完結することから、机上（きじょう）査定と呼ばれることも。
電話やインターネットなどから不動産会社に依頼すると、物件のある場所や土地の広さ、築年数など詳しい聞き取りを受けます。
マンションであれば何階のどちら向きなのかまで聞かれることも。
不動産会社は与えられた情報をもとに、周辺の似たような物件の価格を参考にするなどして査定価格を算出する流れです。
しかし実際の物件を見るわけではないので、どうしてもざっくりとした査定となります。
特にマンションと違って、一戸建ての場合はそれぞれ個性があるため、なかなか適切な査定金額は出てきません。
まだ売却を迷っていて、とりあえずおおよその金額を知りたいだけの場合には、簡易査定は気軽に利用できて便利です。
訪問査定は実際に現地に足を運び査定を行うことを指します。
机上査定を経たのちに訪問査定を行うというのが一般的な流れ。
同じ築15年でも、立地条件や使用状況によって、建物の劣化度は大きく違うため、実際に専門家の目で見る必要があるのです。
また建物だけではなく、駅から物件までの雰囲気などが査定価格に影響することもあります。
簡易査定は早ければ当日、遅くとも数日で結果が出ますが、訪問査定はじっくり1週間ほどかけて行うのが一般的です。
この先1年以内に物件を売却したいなど、具体的に売却の計画が決まっている場合には訪問査定を受けましょう。
不動産を売却するときには、査定をお願いした不動産会社に仲介を依頼するのが一般的な流れです。
不動産会社を通さず、買い主と直接契約ができないわけではありませんが、トラブルが起こったときに面倒なことになります。
不動産の売買は金額が大きい場合がほとんどですから、専門家にお任せするのが無難です。
不動産会社とは、どのような方法で売却活動をするのか、また買い主が見つかり売却が決まったらどれだけの報酬を支払うのかなど細かい取り決めを行います。
このように、不動産会社に仲介の依頼をして契約を結ぶことを「媒介契約」と言います。
媒介契約には、
1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約
の3種類がありますが、それぞれどう違うのか見てみましょう。
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約を結べることです。
また販売活動の流れの中で、自分自身で買い手を見つけて契約することも認められています。
一般媒介契約の中でも、ほかにどの不動産会社に依頼しているのかを通知する必要がある契約を「明示型」と呼びます。
そしてほかの不動産会社に依頼しているのかどうか、また依頼しているとしてもどこに依頼しているのかを通知する必要がないのが「非明示型」です。
依頼主は「明示型」「非明示型」のどちらを選んでも構いません。
一般媒介契約は、複数の不動産会社を通して買い手を探せるので、たくさんの買い手から選べるのがポイントです。
しかし、不動産会社にとっては、一生懸命販売活動をしても他社に先を越されてしまう可能性があるので、熱心に販売活動をしてくれないことがあります。
そのため人気のエリアにあるなど、魅力ある物件でなければ、買い手が見つからないことも考えられるので要注意です。
不動産会社に積極的に売却活動してもらいたいなら、次にご紹介する専任媒介契約・専属専任媒介契約を選ぶのが無難でしょう。
複数の不動産会社と契約を行う一般媒介契約と違い、1社の不動産会社と契約を結んで売却活動を行うことを、「専任媒介契約」と言います。
契約した不動産会社は、買い手を見つけ売却が決まれば確実に収入となるため、熱心に売却活動を行うことが一般媒介契約との大きな違いです。
1社の不動産会社を選んで契約をしますが、自分で買い手を見つけ、売買契約することも認められています。
また、専任媒介契約では、「指定流通機構（レインズ）」へ登録が義務付けられているのもポイントです。
レインズとは、「不動産流通機構」のこと。
登録されると、その物件は日本全国の不動産会社で閲覧可能になるため、多くの人に物件を見てもらうことが可能になるのです！
一般媒介契約では、レインズの登録は義務ではありません。
登録できないわけではないため、媒介契約のときに不動産会社にお願いしてみてください。
専属専任媒介契約というのは、専任媒介契約と同じく1社に決めて媒介契約を結びますが、自分で買い手を見つけ契約することは認められていません。
もし自分で買い手を見つけたとしても、契約は不動産会社を通して行う必要があります。
レインズへの登録が義務付けられている点も、専任媒介契約と同じです。
また専任媒介よりも売り手に対する拘束力が強いので、レインズへの登録の猶予期間が５日間と短く、販売状況の報告もより頻繁に行う義務があります。
査定と媒介契約が済んだら、売却活動を行って売買契約へとステップを踏んでいきます。
媒介契約後の大まかな流れを確認しておきましょう。
不動産会社と媒介契約をし、売り出し価格が決まったら、販売活動がスタートされます。
レインズに登録したり、不動産会社が持っている不動産の購入を希望している顧客リストからマッチする買い手がいないか調べたり、販売活動はさまざま。
また新聞に折り込みの広告をいれる、不動産会社のホームページに掲載するなど、買い手を見つけるためにあらゆる工夫を凝らします。
不動産会社がどのような販売活動を行っているのかは、適時確認するようにしましょう。
販売活動の結果、不動産の購入希望者が現れたら、販売価格の交渉を行うという流れになります。
当然ですが、購入希望者はできるだけ安く購入したいと考えており、できるだけ高く売りたい売り手側とは根本的に立場が逆です。
特に中古物件の場合、内覧があることがほとんどなので、購入希望者によい印象を与えるようにする必要があります。
購入希望者が物件を気に入り、価格に合意したら晴れて売買契約の締結です。
販売活動から購入希望者を見つけ、売買契約を結ぶという一連の流れは、不動産会社と一丸となって取り組むことになります。
不動産売却の成否の分かれ目は、一生懸命に販売活動をしてくれる不動産会社選びに尽きると言ってもよいでしょう。
不動産売却の大まかな流れをご紹介しました。
大きな金額が動く不動産の取引は、個人で行うのは不安ですし、想定外のトラブルが起こったときに対処できないことも考えられます。
