家を新築するときは気にならない築年数ですが、中古住宅を購入する、またアパートやマンションを借りて住むとなるとやはり「建物がどれくらい古いのか」は気になるものです。

物件探しでは築年数が情報として明記されているため「できるだけ築浅の物件がいい」と新しい建物を探す方もいます。

確かに新築や築浅物件は設備も新しく建物もきれいで気持ちよく住めますが、では築年数の古い物件はできるだけ避けた方がよいのでしょうか？

このページでは物件探しで築年数がどれくらい重要なのかを検証しています。

これから物件探しを始める方は、ぜひ参考にしてくださいね。

築年数が長い（建物が古い）物件を選ぶ場合の大きなメリットは以下のようになります。

・家賃が安い

・物件数が多い（多くの選択肢から選べる）

・リフォームやリノベーションによっては新築・築浅物件並みの住み心地を実現

少しでも安い物件に住みたい方が築年数にこだわると、なかなか思うような物件に出会えません。

なぜなら家賃は、物件の築年数によって変動していくからです。

新築物件の家賃が月10万円と仮定すると、10年経過した物件では家賃は1割ダウンの約9万円、20年経過すると2割ダウンの約8万円という具合に少しずつ家賃が安くなっていきます。

もちろん住宅を購入するときも同じ。

新築一戸建てよりも中古住宅の方が割安になります。

築10年程度であれば建物も設備もそれほど劣化していませんし、きちんと管理された物件であれば築20年でもまだまだしっかりしているものです。

また新築や築浅物件にこだわるとどうしても選択肢が狭くなり、希望するエリアで物件が見つからないことも。

築10年程度であれば問題なく住める物件が多数ありますので、築年数の条件をゆるめて紹介してもらうのがベストです。

物件によっては大規模リフォームやリノベーションで新築物件、築浅物件並みにきれいなお部屋もあります。

築年数だけにとらわれずに、立地やリフォーム状況、家賃などを総合的にみて判断するのがおすすめです。

築年数が古い物件のデメリットは以下のようになります。

・建物や設備が古い

・害虫がでる

・耐震性に不安がある

築10年と築30年の物件では、どうしても築年数の古い物件の方が建物や設備の劣化がすすんでいます。

室内をいくら大規模リフォームできれいにしても建物の構造が一新されるわけではないため、耐震性に不安をもつ方もいます。

建物が白アリなどの害虫被害を受けていたり、室内に害虫がでるなどのデメリットも。

ただこれらはあくまでも「一般的にはそのような傾向にある」だけで、一律に「築年数の経過したアパートやマンション、中古住宅は危険」とはいえません。

紹介された物件に気になる部分があれば確認していく、不動産会社から説明をしっかり求めることが大切です。

賃貸住宅の家賃、土地や建物の売買などは、築年数や立地、建物の構造などから「相場」と呼ばれる基準があります。

ところが火災保険には相場がなく、火災保険を掛ける建築物の時価額や構造、土地の状況などを総合的に判断して保険料を算出しているのです。

建物の構造や時価額、土地の状況などはそれぞれの建物によって違いますので、一概に「このエリアの建物に火災保険を掛けるなら月〇万円」といえません。

火災保険の相場はないのですがだいたいの目安を知りたいなら、複数の保険会社に見積もりをとり比較検討するのが一番です。

火災保険料を算定する場合、さきほどあげたように「建物の構造」「土地」「築年数」などを総合的に見て判断します。

とくに重視されるのは築年数よりも建物の構造です。

・M構造（コンクリートでできたマンション）

・T構造（戸建ての建物でも鉄骨造りのもの）

・H構造（木造の戸建ての建物）

一番保険料が安いのが頑丈で燃えにくいM構造、つぎにT構造、最後がH構造になります。

木造一戸建ての建物はコンクリート造のマンションなどに比べると燃えやすく壊れやすいということで、火災保険料が高くなってしまうのです。

「でも築年数が古いなら保険料も安くなるんじゃないの？」とお考えの方もいらっしゃるはず。

火災保険には「時価契約」と「再調達価額契約」があり、前者を採用すれば保険料を節約できる可能性があります。

時価契約は築年数に減価償却率を掛けた「時価金額」が火災保険金の支払い上限になる仕組みです。

新築時にはそれなりの価値があった木造の家も、築後30年も経過すればその価値はゼロに。

もし築30年で焼失しても「その家には価値がないので、火災保険金はほぼおりません」という悲しい結果になります。

もし火災保険金がおりても100万円、200万円程度のお金では家を建て直すことはできませんね。

ところが「再調達価額契約」は、焼失した建物を「今、その建物を建築すればいくらかかるか」で契約するため、築30年、40年経過した古い家でも元通り復旧するだけの十分な保険金がおります。

ただ保障の範囲が広くなってしまうので、保険料が上がるのがデメリットです。

地震大国・日本に住む方であれば誰でも気になる、中古住宅や築年数の経過したマンション、アパートの耐震性。

古い物件だと「地震に遭ったら建物が倒壊するのでは？」と心配してしまいますが、耐震性のある建物かどうかをチェックするポイントが「新耐震基準」を満たした建物であるかどうかです。

もし新耐震性基準を満たした建物であれば震度6から7クラスの地震がきても建物は倒壊せず、住んでいる方の命は守られます。

新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日ですが、これ以降に完成した住宅やマンションは大丈夫か？というとそうもいえません。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が「新耐震性基準」をクリアしている、という前提なので、1981年6月以後に完成したマンションのすべてが新耐震基準を満たしているかどうかはわからないのです。

もし完成した年が1982年や1983年など「微妙」と感じられるなら、そのマンションや住宅の建築確認がいつ通ったのかを不動産会社に問い合わせしましょう。

今は新耐震性基準をクリアした建物が多く、築40年、50年の建物自体が少なくなっています。

賃貸住宅や中古住宅の耐震性に関して必要以上に心配する必要はありません。

1981年の新耐震性基準をクリアした建物でも築30年を超える物件はさすがに外観が古びて見えますし、リフォームされていないと住みにくく感じてしまいます。

ただ見た目が古そうでも建築基準を満たしている以上、建物の構造や地盤の強度など耐震性があることがきちんと担保されているのでまずは安心してください。

もし不安であれば専門家に建物検査や地盤検査をしてもらうと「建物の安全性」を客観的な立場で提示してもらえるので安心して住めます。

中古物件購入やマンション、アパートへの入居で気になる築年数の古さですが、築10年程度であれば建物も設備も比較的新しく耐震基準もクリアしていることから安心感があります。

築年数が古くても大規模リフォームやリノベーションで気持ちよく暮らせる物件もあり、選び方によっては割安な物件も。

新耐震基準をクリアした建物であれば、築年数が古くても耐震性についてはとくに心配ありません。

「築年数の古い物件＝耐震性がなく汚い」という固定観念を捨てれば、思わぬ掘り出し物物件が見つかるかも可能性も。

なにかわからないことがあれば、弊社にお気軽にお問合せください。