マンションや一戸建てなどの不動産を投資として所有している方にとって「減価償却」に関する知識はとても大切です。

なぜなら減価償却は確定申告時に経費として計上できるため節税効果があるため、手元に少しでも多くのお金を残したいならぜひ知っておきたい事項になります。

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」と呼ばれる2つの方法があり、それぞれ特徴やポイントを押さえておくと確定申告時にスムーズに申告書類を作成可能です。

将来不動産投資を考えている方、また現在不動産投資を行っている方にぜひ知っておいてもらいたい減価償却についてまとめていますのでぜひ参考にしてください。

もし不動産投資のために2,000万円のマンションを購入し、その元金を経費として一括して確定申告すればその年の収入はマイナスになり税金が免除されるかもしれません（ただし実際はそのようなことはできません）。

けれど翌年はどうなるでしょうか？　

マンションの購入費（元金）を経費として1年で計上してしまうと節税しにくくなり、翌年以降、税金の支払いに苦しむことになります。

そのようなことにならないように、不動産の購入費を耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上するのが「減価償却」です。

減価償却とは建物の経年劣化を費用として計上していく、という発想なのです。

ただし購入した不動産が10万円以下だと減価償却はできませんし、土地は資産価値が下がらないため減価償却の対象にはならないのでご注意ください。

一戸建ての場合は土地に関しては減価償却ができませんので土地と建物を分けて考えなければならず、減価償却できるのは建物部分のみになります。

建物部分の評価額（固定資産税評価額）が分からない場合は、仲介した不動産会社に問い合わせると丁寧に評価額を教えてもらえます。

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2つの方法があります。

定額法は、毎年一定額の減価償却費を計上する方法です。

例えば4,000万円の新築一戸建て住宅を購入しその建物部分が2,000万円であった場合、建物部分が減価償却の対象になります。

建物が木造であれば耐用年数が22年と決まっているため、2,000万円÷22年で1年間に約91万円を減価償却として計上できます。

原価計算の計算が比較的簡単なので、事務を省きたい方に向いています。

定率法は初年度に比較的大きな金額を減価償却として計上し、以後、毎年決まった償却率を使いだんだん償却額を減らしていく方法になります。

定率法で使う償却率は取得した不動産の耐用年数と取得時の価格によって決まっており、その償却率を使い計算していきます。

例えば耐用年数22年の新築一戸建て4,000万円を定率法で計算すると、償却率は0.125と決められているので、2000万円×0.125＝250万円が初年度の減価償却費になります。

ではその翌年の減価償却費はどうなるのでしょうか？

すでに250万円の減価償却がおこなわれているので取得金額から250万円を差しひいた1,750万円に0.125を掛けた約219万円が償却金額になり、この減価償却にかかる費用は毎年どんどん減っていきます。

定率法と定額法という2つの方法あると迷ってしまいますが、どちらの方法を使っても最終的な減価償却額に変化はありません。

マンションや一戸建てなどの不動産を投資目的で購入した場合、そこから収益が得られるため所得が増えます。

所得が増えるのはとても良いことなのですが、その分高い税金を支払う必要があるうえに、不動産所得のためにローンを組んでいると、税金とローンのダブルパンチで思ったようにお金が残らないことも。

そこで負担する税金を軽くするために、経費として減価償却を計上します。

課税対象金額は総所得から経費を差しひいた金額になるため、経費が多ければ多いほど課税対象金額が減り節税になるのがポイント。

より多くのお金が手元に残ればローンの繰り上げ返済や生活費、次の物件を購入する頭金に充てるゆとりがうまれます。

不動産所得を得るために取得する不動産ですが、では必要がなくなり売却する場合はどれくらいの税金がかかるのでしょうか？

課税対象額になる金額は、譲渡金額から取得費と譲渡費用を足した金額、さらに特別控除額を差しひきます。

このとき重要なのは取得費の計算となり、不動産の購入費やその後かかったリフォーム代を合計した金額を算出します。

ただこの取得費からすでに計上した減価償却費を差しひくため、多くの減価償却費を計上したケースでは課税対象金額が増え、税金が高くなってしまうリスクがあります。

不動産の所有数が少ない方にはあまり関係ない話なのですが、不動産を多数所有し大規模に展開している方は税務署の調査が入ることもあります。

このとき減価償却額算出の根拠も調べられますので、書類をそろえておく手間がかかるのはもちろん、調査の結果次第では不備を指摘、追徴課税されることもあります。

とくに建物と土地の比率や物件の使用可能期間などは要チェックです。

年末調整で税金の調整がおこなわれる給与所得の方にはあまりピンとこない話ですが、事業収入がある方にとって「いかに節税するか」はとても大事な問題です。

家賃という所得が得られるプラス面だけに期待しすぎると、税金というマイナス面で足をすくわれる可能性があります。

課税金額が少なければ少ないほど税金が安なるため、少しでも多くの経費を計上するのが節税の基本になります。

物件の取得費用を減価償却として「費用計上できる」ことは、課税金額を減らすため節税に大いに役立ちます。

また通常、経費を支払えば現金が減ることになりますが、減価償却は現金を動かす必要がないので手元資金を維持しつつ経費として申告できる大きなメリットがあるのです。

投資のための不動産をローンで購入した場合利息は経費として計上できますが、さらに減価償却も経費として計上できるのでさらに節税になります。

ただローンの場合、だんだん支払いが進むと経費（利子）が元金より少なくなり（元利均等返済方式）経費が減ってしまいます。

経費が減ると課税額が増え、節税効果の薄いデッドクロスと呼ばれる状態に。

こうなると手元資金が苦しくなりますので注意してください。

減価償却は経費として計上できるため、節税効果があるのは確かです。

ただ減価償却だけに注目しすぎると思わぬ落とし穴にはまってしまうケースがあります。

中古住宅は耐用年数が短いので減価償却で経費を計上しやすいのですが、売却時に「建物の劣化が進んでいる」ことから価格を安くしなければ販売できません。

土地よりも建物の方が価値の高い物件も減価償却を多く計上できるので節税になりますが、売却時には土地も合わせた評価が下されますので販売価格が下がる可能性もあります。

減価償却だけではなく、売却時のことまで考えて物件選びをしましょう。

わからないことがあれば不動産会社に気軽に相談してください。

投資として不動産を取得した場合、元本を経費として直接計上できないため「不動産の経年劣化を費用として換算」したものが減価償却になります。

不動産からの収益を1円でも多く手元に残したいのなら、できるだけ経費を増やして税金を支払わなくてもすむようにすべきです。

そのためには減価償却という経費を活用し、節税対策をしましょう。

ただ減価償却だけに注目しすぎると売却時に不動産が思うような金額で売れないなどのトラブルも考えられますので注意してください。