不動産売却を考えはじめたら、気になる査定や不動産会社選びとともに、さまざまな準備をはじめましょう。

スムーズな流れで不動産売却手続きをおこなうには、売主が不動産会社と買主に物件の詳細を伝える必要書類が大切になります。

①登記簿謄本もしくは登記事項証明書

いずれも証明する内容は同じです。

謄本は登記簿の写しで、土地や建物の情報を記載しています。

証明書は、登記記録をデータ化したものになります。

最寄りの法務局で取得可能です。

②登記済権利書または登記識別情報

登記名義人が正しい所有者であることを証明するため、法務局が名義人に交付します。

現在は、登記済権利書のかわりに、登記識別情報を書面またはオンラインでも申請でき、通知されるようになりました。

③売買契約書

物件購入時に、以前の持ち主との間で取り交わすものです。

売買代金や物件の状況、付帯する特約などが確認できます。

④物件購入時の重要事項説明書

取引条件や告知事項など、契約の際に必要となる情報が記載された説明書です。

⑤境界確認書・土地測量図

土地の面積や境界線の位置を確認できます。

⑥固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の確認や移転登記の際の登録免許税を算出するために用意します。

納税通知書は市区町村から送られてきます。

証明書は、物件がある市町村役場か、都税事務所で入手します。

⑦物件の図面、設備の仕様書

間取りや設備の状況を確認するために用意します。

⑧建築確認済証および検査済証

戸建ての不動産売却で必要です。

建築基準法の定めに従って建築されたものか、また、現地で実施した検査に適合しているかを証明します。

①～⑧は戸建て売却で必要とされます。

マンションや土地の場合は一部が不要です。

⑨耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

⑨は、戸建てまたはマンション売却で任意で用意します。

新耐震基準が導入される以前の中古を不動産売却する際、耐震診断を受けていれば提示します。

また、アスベストの調査を受けている場合も提示します。

⑩建築設計図書、工事記録書

マンションまたは土地売却の際、任意で用意します。

どのような設計や工事が行われたかの記録です。

⑪マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類

マンション売却の際に必要とされる書類です。

管理規約のほか、買主負担になる入居後の費用などを確認します。

①本人確認書類、実印・印鑑証明書

本人確認書類は運転免許などで対応できます。

印鑑証明書も、本人確認のために重要です。

3カ月以内に発行したものを用意します。

②住民票

売主の現住所と登記上の住所が違うとき、3カ月以内に発行したものを用意します。

③ローン残高証明書あるいはローン返済予定表

住宅ローン返済中の方が、残債の総額を知らせます。

④銀行口座通帳

買主が、売却代金を銀行振り込する際に必要となる、売主の口座情報です。

①は必要なもので、②から④は任意です。

このほかにも、購入時のパンフレットなどがあれば物件情報として買主に渡します。

不動産売却は、まず計画を立てることからはじまるといっても良いでしょう。

以下で、不動産売却の大まかな流れと手続きを知って、最適なプランを立ててください。

ステップ①売り出し前

●査定

複数の会社に査定をしてもらって相場を知りましょう。

住所や間取りで査定する「机上査定」もありますが、直接プロが物件を見る「訪問査定」のほうがより正確な査定を期待できます。

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●相場を調べる

インターネットなどを使い自分でも相場を調べ、各社からの査定を比較検討しましょう。

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●媒介契約

媒介契約とは、不動産売却を成立させるために、営業努力を不動産会社に依頼するものです。

いくつか種類がありますが、複数の会社を比較するには「一般媒介」すでに頼みたい会社があるときは「専任媒介」にしてもよいでしょう。

不動産会社に売却を依頼すると、物件や権利関係、売主などに関する情報がわかる「必要書類」を求められます。

前章を参考に、不動産会社に必要なものを確認して揃えましょう。

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ステップ②売り出し中

●売却活動

販売活動開始後は、不動産会社が広告掲載などを始めます。

購入希望者に内覧も行います。

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●売買契約

価格交渉では、価格以外の条件も合わせて交渉することがポイントです。

物件の引き渡し時期や、何らかの瑕疵があるなら補修しないことを条件に値下げに応じるなど、総合的な条件交渉で売主側にもメリットが創出できます。

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ステップ③売り出し後

●決済

不動産会社から買主に重要事項説明が終わると、正式に売買契約締結となり、買主から手付金を支払われます。

最終的な売却代金受け取りの手続きは、司法書士も立ち会って銀行で行われることが多いです。

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●物件引き渡し

決済が完了したら鍵の引き渡しです。

買主に引き渡す際の必要書類も用意が必要です。

確定申告は、毎年1月1日から12月31日の収支を合計し、申告書などを作って期限（※）までに税務署へ提出し、適正な所得税額を確定させて納税をするという、申告と納付の手続きです。

会社員などの給与所得者は、会社が年末調整をしてくれることで、直接的に確定申告を手続きする必要がありません。

しかし、給与所得以外に、不動産売却で「譲渡所得」があった場合には、確定申告で「譲渡所得税」を納めることになります。

また、不動産売却によって生じたのが損失だった場合も、申告をすることで節税対策になることがあるので手続きすることをおすすめします。

通常、購入価格より売却価格が下回ったような場合は、譲渡所得税の課税対象とならず、申告の必要はありません。

ところが損失が大きければ、申告することでほかの所得と相殺して、結果的に住民税や所得税が安く抑えられます。

売却計画時から、売却の翌年の確定申告で作業があることを予定しておきましょう。

※期間は、基本は毎年2月16日〜3月15日。（但し、2020年は2月17日から3月16日）

▼ 不動産売却時または取得時に入手済みのもの

　□売買契約書と領収証の写し

　□仲介手数料の領収証の写し

　□測量費・登記費用など諸費用の領収証の写し

　□売買契約書・建築請負契約書の写し

　□登記費用など諸費用の領収証の写し

▼税務署で入手・記入するもの

　□確定申告用紙（申告書B ・申告書第三表/分離課税用）

　□譲渡所得の内訳書（確定申告書付表と計算明細書）

▼市区町村役場で入手・記入するもの

　□戸籍の附票（売却後2ヵ月経過後にされたもの）

▼ 売却後、法務局で入手するもの

　□売却した土地・建物の全部事項証明書※

※不動産登記簿に記載された内容が正しいことを証明する書面

▼会社、または年金受給者は日本年金機構から入手

　□源泉徴収票

2019年4月1日以後、申告書への添付提出は不要になりましたが、申告書に源泉徴収票の内容を記載する必要があります。

また、申告書用紙や譲渡所得内訳書の用紙は税務署で簡単に入手できます。

簡単に言うと、下記のような手続きの流れになります。

1.確定申告に必要な書類を用意。

2.書類の準備ができたら申告書を作成。

3.提出書類の内容に間違いがなければ、申告書に関連書類を添えて税務署に提出。

「3,000万円特別控除」などの「特例」をうける場合は、基本的な書類や手続きに加えて、特例ごとに必要な「条件」と「書類」が加わるので注意しましょう。

一般的に必要とされる準備や手続きの流れを確認しましたが、戸建てやマンションなど、売却する不動産の違いでも用意するものが異なります。

また、不動産売却で生じたのが譲渡益か譲渡損かで、恩恵にあずかれる特例も異なります。

専門的なことが多いので、信頼できる不動産会社に随時相談しながら準備しましょう！！