不動産売却は、人生で何度も挑戦することのない大きなイベントです。
この記事では、不動産会社選びのポイントや、失敗しない不動産売却のための注意点など、はじめて不動産売却する方にも参考になる情報をお届けします。
査定から売買まで
失敗しない不動産売却の査定では、複数の不動産会社から相見積もりを取ることが重要です。
不動産会社の査定価格には、いくつか算出方法があります。
会社によって査定方法が異なるため、価格にも差がでます。
しかし、なかには
相場よりも高い査定で売主
査定が高くても、実際にはその価格で売れないという失敗に陥ります。
そのため、査定は必ず複数の会社に依頼をすることが失敗しない対策にもなります。
価格に目がいきがちですが、価格の根拠や担当者の対応も同時に見定めたいですね。
価格査定をして売却活動をしますが、査定前に自分でも「相場」を調べることは失敗を防ぐためにも大切です。
査定された価格が
相場が調べられるインターネットサイトも多数あります。
注意点としては、サイトによって「成約価格」がなく、「売り出し価格」しかわからない場合があります。
多角的に調べて、失敗しないように相場を知る姿勢も大切です。
媒介契約とは、不動産売却成立に向け、不動産会社に営業努力を依頼するものです。
以下の３つがあります。
一般媒介＝複数の会社に依頼が可能
専任媒介＝特定の会社に依頼する
専属選任媒介＝特定の会社に依頼し、会社が探した相手方（買主）のみと取引
不動産会社は仲介手数料を受け取れる可能性が高まるので、専任や専属専任を希望するかもしれませんが、信頼できる会社が決まってなければ一般媒介がおすすめです。
まずは、一般媒介で複数社に依頼し、実際の販売活動の様子を見て1社に絞るのも失敗しにくい進め方でしょう。
会社選びは、地域に詳しく、査定の根拠も明確に説明できる会社や、対応の早さなど
もしも、最初から依頼したい会社があって、有能な担当者と出会えているなら、専任媒介を結ぶのも良いでしょう。
不動産会社選びと依頼が終わったら、物件の販売活動に入ります。
その際の注意点が売り出し価格の設定です。
実際の売却価格は、売り出し価格よりも下がることが一般的です。
そのため、最終的に希望価格で着地できるよう設定するのが失敗しないコツです。
とくに、初めて不動産売却する場合は、価格にある程度幅を持たせておきましょう。
必要な手元資金が残るよう、損をしない最低価格を決めておきます。
また、売却活動では、不動産を内見してもらう機会が出てきます。
とにかく綺麗に掃除をしておきましょう。
自宅の売却では、引っ越して何もない状態の
注意点として、家の中には荷物などは一切置かず、拭き掃除までして仕上げておきましょう。
売買契約書は重要です。
とくに手付金の金額や住宅ローン特約についてはよく理解して締結します。
手付金は契約時に売買代金の内の一部を受け取るもので、売買価格の1割を受け取るのが相場でした。
手付金には解約手付の意味合いもあります。
たとえば買主が契約後に、どうしても解約したい
手付金は大きな金額を受け取っておいたほうが、解約の抑止力にもなるでしょう。
どのような不動産売却になるかが気になる２つのケースを確認します。
住宅ローンが残っていても売却は可能なのでしょうか？
結論からいうと可能なのですが、但し「引渡し時にローンを完済し、抵当権を抹消する」ことが条件です。
抵当権とは、住宅を購入した者がローンを支払えなくなった場合、その住宅を差し押さえできる権利です。
住宅ローンは金融機関が家の代金を立て替えてくれています。
万一、購入者が支払いできなくなったときのために、金融機関は抵当権を持っています。
抵当権が残ったままではそもそも買い手もつかないですよね。
そこで、買主から受け取った代金を残債の返済に充当し、引き渡しと同時に完済して抵当権を抹消することができます。
しかし、注意点は、売却した代金だけではローン完済ができないケースも少なくないということ
住宅ローンの残債より、売却代金が少ないという場合です。
また、家を売却する際には、各種の手数料や税金などの経費も必要です。
この場合、自己資金を返済に充てることになるので、自己資金は余裕をもって用意しておくほうが安心です。
なるべく高値で売却してくれる誠実な不動産会社や営業担当者を見つけることも失敗しないポイントのひとつになってきます。
あるいは、売却と並行して新居を購入する場合には
売却する不動産のローン残高を新居のローンに上乗せするものです。
ただし、借入額が大幅に増えることになります。
今までよりも、さらに慎重に返済計画を練る必要があることが注意点です。
共有名義とは、複数人で不動産の持分を分けている状態です。
家族や夫婦で共有名義にすることが多く、住宅ローンを通過するために妻も債務に参加し、共有名義となるパターンなどです。
共有名義でも、購入検討者側が不利益を被ることはありません。
しかし、
注意点は、売却の際、
売却の手順も、基本的に単独名義と同じですが、常に名義人全員の意思確認と名義人数の分の書類が必要となります。
不動産売却において、不動産会社はパートナーと言える大事な存在です。
失敗しない会社選びのためにポイントがいくつかあります。
選び方①強みや得意分野をチェック
不動産会社には得意分野があります。
宅地建物取引業免許を受けている会社なら、どこでも同じというわけではありません。
不動産会社は、全国に約10万社あると言われています。
業務やサービスが違うだけでなく、各社の強みも多様です。
締結前に、各不動産会社に取り扱い業務や、業績についても話を聞いてみましょう。
また、自分の不動産と同じ種別を扱っているか、自分の条件に合うかをチェックして選びましょう。
選び方②免許番号をチェック
免許番号を確認することは、信頼できる不動産会社選びの基本です。
民間企業の建物取引には免許が必須なので、免許番号を確認することにより、無免許業者との取引を回避できます。
また、信用できる会社を探すときに、口コミを見ることも多いですが、残念ながら口コミは“操作”されている場合もあるのが注意点です。
口コミとともに、宅建業者の免許番号も確認することで安心感が増しますね。
選び方③買い換えたい不動産があるかをチェック
マイホーム売却が、買い換えを目的としている場合、もし購入したい物件が見つかっていれば、その購入先の不動産会社を選ぶという方法もあります。
家が売れれば、購入予定の不動産も契約できるので、熱を入れた売却活動が期待できます。
売却代金の受け取りと購入の支払いを調整してもらえるのも利点です。
失敗しない不動産売却には、まず相見積もりをとることや、不動産売却をまかせる会社選びが大事です。
とくに不動産会社はパートナーですので、注意点になる部分も慎重に見極めて、自分の条件
