これから家を売却しよう考えている方は、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」についてご存じでしょうか？

家の売買にあたりこれから「瑕疵担保責任」は重要なポイントです。

これから瑕疵担保責任についての基本的な知識・瑕疵担保責任の期間・これからの法改正などについて説明を行います。

「自宅を売却しようと思っているけど、どのようなケースが瑕疵になるのだろうか？」

「法改正があるらしいけど、どんなふうに変わるのだろうか？」

瑕疵担保責任についての基本的な知識、どのようなケースが瑕疵に該当するのかについて、引き渡した後に瑕疵が判明したケースや発覚した場合などについて説明していきます。

瑕疵担保責任の「瑕疵（かし）」とは、売買契約を行った家が必要な品質・性能などの欠陥がある場合を指します。

買い手が購入前に細心の注意をして、確認しても見つける事ができなかったのを「隠れた瑕疵」と呼びます。

瑕疵担保責任とは、この「隠れた瑕疵」が対象となります。

そのため、家に欠陥があった場合でも買い手に説明されているのであれば、瑕疵担保責任における瑕疵には当てはまりません。

家の瑕疵には「物理的」・「法律的」・「心理的」・「環境的」4種類があります。

まず「物理的」瑕疵とは、屋根・柱などに異常があることを指します。

例えば、水漏れ・雨漏り・シロアリ問題・耐震強度が足りていないことなどです。

瑕疵担保責任の問題で、一番多いのが物理的な瑕疵とも言われています。

「法律的」瑕疵とは、建築基本法・都市計画法・消防法などを遵守していないことです。

物件の再建築ができないことが判明したケースや、建築制限がある場合のことを指します。

「心理的」瑕疵とは、その名の通り購入するのに心理的に負担がかかることを指します。

物件において、事件・孤独死・自然死(ケースによる)などが起こっていたことがわかった場合などです。

「環境的」瑕疵とは、住居に問題があるのではなく、周辺地域に問題があることがわかったことを指します。

近隣に反社会的団体があるケースや繁華街の騒音・車の激しい振動がある場合などを指します。

売り手は買い手に家の建築的な問題だけでなく、過去の出来事や周辺環境についても説明をする必要があます。

売却後、買い手によって瑕疵が見つかった場合は、買い手から修理費用や補修工事にかかる費用を請求されることもあります。

売り手は損害賠償として支払いを行う必要があります。

民法で定められている売主が負う期間は

▼買い手が瑕疵を発見してから１年間

▼買い手が瑕疵の存在に気づかなかったのであれば、物件の引き渡しから10年間

これらの瑕疵担保責任を負います。

しかし、民法の瑕疵担保責任の規定は「任意規定」のため、期間の短縮・免責にする特例を設けることができます。

売り手・買い手の合意のもと、ルールの変更を行うことができるのがポイントです。

この瑕疵担保責任ですが、売り手の責任ではないことケースも少なくないため、瑕疵担保責任の期間をあらかじめ変更することも多いです。

もし個人が売却したケースであれば、瑕疵担保責任を負う期間を2～3ヶ月程度にする場合が多いです。

ちなみに不動産会社が売り手であれば、2年以上の瑕疵担保責任を負う期間が必要です。

これは宅地建物取引業法で定められているため、守らなければなりません。

瑕疵担保責任が120年ぶりに民法改正されることにより、変更点と民法改正後に気をつけるべきポイントについて紹介します。

さまざまな点が変更されているので、家を売却する前に注意が必要ですよ。

2020年4月1日から民法改正が施行されるのに伴い、瑕疵担保責任にも変更点があります。

名称が「契約不適合責任」に変わります。

もちろん、変わるのは名前だけでなく、内容も大きく変化していきます。

全体的に売り手への責任がより重い内容に変わります。

「契約時にわからなかった欠陥」が瑕疵担保責任の対象でしたが、今後買い手が知っても知らなくても家の問題へ対応する必要が出てきます。

前もって売り手から説明をしている問題でも、損害賠償を支払う必要がでてくる可能性が高まります。

そのほかにも補修工事が必要となったケースやその費用だけでなく、仮の住居が必要となった場合も損害賠償請求になるとのことです。

責任期間においても変更があり、買い手が瑕疵を見つけてから1年間でしたが、延長され5年の期間になりました。

「契約の解除」と「損害賠償請求」、買い手にはこの2つの救済措置が瑕疵担保責任ではありましたが、契約不適合責任に変更してからは「追完請求」もできるようになります。

追完請求とは、当初の契約通りのものを求めることを指します。

売り手から買い手に引き渡した物件に不適合な部分があるケース、売り手に対して費用の請求ができます。

民法改正後の売却になったときの、契約における注意点についてこれから紹介します。

契約不適合責任に問われるのは、住居が契約内容に合っているかの点です。

売り手は契約の内容を明確にしましょう。

そのために、「付帯設備表」「告知書」の他に「売買契約書」への記載も今以上に時間をかけて行う必要があるといえます。

買い手に納得して購入してもらいことが大切になるため、今以上に書類の準備に力を入れる必要があります。

今回は、家の売却における瑕疵担保責任を記載しました。

2020年には民法の改正もあり、売り手にとって責任が増してくると言えるでしょう。