賃貸アパートを経営している大家さん向けに、管理会社への委託についてメリットなどをご紹介していきます。

まず、管理委託とは何なのかご紹介していきます。

経営している賃貸アパートの賃貸管理を、管理会社に委託することを管理委託と言います。

反対に、入居者対応や業者の手配などを大家さんが行う管理方式のことを、自主管理と言います。

自主管理の場合、入居者管理費用を抑えることができ、業者とのやりとりを大家さん自身が行う中で、経営ノウハウや人脈の広がりなど、メリットを得られることもあります。

とはいえ、管理業務の中には様々な業務がありますので、時間と手間がかかってしまうことがデメリットです。

またクレームやトラブルなどもいつ起こるかわかりませんので、それらに常に対応できるよう配慮しておく必要があります。

具体的な管理業務では大きく2種類あり、一つは入居中の賃貸管理や苦情に関する対応です。

もう一つは契約更新、解約など契約期間終了前後の対応になります。

管理委託をした場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

まずはやはり手間が少なくなるという点が挙げられます。

管理会社によって細かな内容は異なりますが、入居者募集や賃料の集金、共用部分の管理、クレーム対応などの多様な業務はもとより、緊急時の対応もしてもらえますので、大家さんの時間がとられることもありません。

さらに日常的な業務として、清掃やゴミ出しを行ったり、退去にかかわる業務として、入居者の退去後に室内クリーニングやリフォーム手配などをしてくれることもあります。

また物件の価値を落とさないために、適切なタイミングで補修を行うなどの老朽化対策や、そのための長期修繕計画作成、予算計画作成なども含まれます。

良い管理会社を見極め、円滑なコミュニケーションを取っていくことで、積極的に業務に取り組んでもらえますので、良きパートナーになることもあるでしょう。

管理会社に賃貸管理を委託するときには手数料を支払うことになります。

その金額はだいたいどのくらいになるのでしょうか。

大家さんのもとに入る家賃収入のうち、一定額を支払い、管理会社に賃貸管理業務を任せることを「管理委託方式」と言います。

この方式の場合、会社にかかる手数料は、家賃×〇％という計算式で出す方法が一般的です。

家賃が高く、パーセンテージが大きいほど、委託料金が高くなるということですね。

相場としては、家賃の2％～10％程度と言われています。

高すぎる料金は、利益が出なくなってしまう可能性もあるため注意するようにしましょう。

例えば、手数料が月額家賃収入の5％で、賃貸管理業務と滞納保証をしてくれる管理会社の場合には、10万円×5％で5,000円になります。

大家さんの手元に残るのは、家賃収入から管理会社に支払う委託料を引いた額です。

管理会社の中には、システム料などの費用が別途かかるケースもあります。

システム料以外には更新事務手数料などがかかる場合もあります。

そのため、基本の手数料のパーセンテージが低いからといって即決して良いわけではなく、全体的な料金を総合して判断したほうがよさそうです。

例えば、もし手数料が3％になっている場合でも、業務内容に共用部分の清掃・点検が別料金で、システム料が1か月分必要、さらに更新事務手数料が半月分かかるというような場合には、思っていたよりも支払いがかさんでしまう場合があります。

手数料5％ですべての業務をしてくれる会社のほうが実はお得であったという可能性もあるのです。

「賃貸管理」として定められているサービスは、会社によって異なります。

現在どこかの管理会社に賃貸物件の管理を委託しているけれど、事情があって別の会社へ変更したいと思った場合は変えても問題ありません。

管理会社を変更する理由としては、管理会社の担当者と関係が良好に築かれないケースや、経営状況が改善されないケースなどが考えられます。

経営に関する能力が低い管理会社の場合、空室が増えたり、家賃が滞納されたりするなど、居住者とのトラブルも起きかねません。

また、メンテナンスが行き届いていない場合も、住民からのクレームや空室対策にかかわりますので、変更を考えても良いでしょう。

委託費用が高すぎる場合にも、管理会社の変更を検討しても良いかもしれません。

ただし、管理会社を変更する場合、入居者に負担がある場合もあることを考慮しておきましょう。

振込口座の変更が必要になる場合もあり、その手間が入居者にとって負担となることもあるためです。

また保証会社との契約についても、事前に確認しておかないといけません。

保証会社の規定によっては契約が解除されてしまったり、契約が切れてしまったりするなどの可能性もあります。

保証会社によってその後の対応が異なってきますので確認しておいたほうがよさそうです。

また、時期にも気を付けましょう。

賃貸仲介の繁忙時期である1～3月と9～10月は、変更の手続きがスムーズにいかないことがあります。

新しく管理会社を選ぶときに確認すべきポイントは、まず業務内容です。

料金の中にどのようなサービスが入っていて、別料金となるサービスは何なのかはっきりさせましょう。

また、別料金が必要になる場合には、いくらぐらいなのか、どのような業務が別なのか確認します。

また、仲介を行っている不動産会社が、管理業務を行っている場合もあります。

仲介と管理を1社に任せるのか、分けて任せるのかも事前に選択しておきましょう。

契約の際には、大家さんが希望する業務内容に漏れはないのか、委託料は適切な額になっているかも確認する必要があります。

管理業務に関しては、業務内容が多岐に渡るため、委託先を慎重に選ぶ必要があります。

さらに管理業務には法令上の規制がないため、適切に契約を結ぶことが重要です。

賃貸物件を管理会社に委託する場合の料金について、また会社の選び方についてまとめました。

賃貸物件の管理業務は多岐に渡るものですので、事前に自分の希望をまとめつつ、会社選びをしていきたいですね。

また管理会社の変更を考えている場合にも、入居者や保証会社のことも考慮しつつ進めていけるとよいでしょう。